Άδεια Μικρής Κλίμακας για ανακαίνιση σπιτιού

Πριν ξεκινήσει μια ανακαίνιση, πολλοί ιδιοκτήτες αναρωτιούνται: χρειάζομαι άδεια; Η απάντηση εξαρτάται από τις εργασίες που θα γίνουν. Ένα βάψιμο ή η αλλαγή δαπέδων δεν αντιμετωπίζεται νομικά με τον ίδιο τρόπο όπως η μετακίνηση τοίχων ή η αλλαγή της θέσης της κουζίνας.

Στην IG Constructions αναλαμβάνουμε και την ανακαίνιση και την έκδοση της Άδειας Μικρής Κλίμακας, με υπεύθυνο πολιτικό μηχανικό. Έτσι το έργο ξεκινά με τα σωστά έγγραφα και δεν σταματά στη μέση για γραφειοκρατικούς λόγους.

Τι είναι η Άδεια Μικρής Κλίμακας (ΕΕΔΜΚ)

Αυτό που συνήθως λέμε «Άδεια Μικρής Κλίμακας» είναι νομικά η Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας (ΕΕΔΜΚ). Είναι η διοικητική πράξη που επιτρέπει την εκτέλεση συγκεκριμένων εργασιών σε υφιστάμενα κτίρια χωρίς πλήρη οικοδομική άδεια.

Οι εργασίες που καλύπτει ορίζονται στο άρθρο 29 του ν. 4495/2017, το οποίο έχει πλέον κωδικοποιηθεί στο άρθρο 315 του ν. 5306/2026. Τα δικαιολογητικά καθορίζονται από την υπουργική απόφαση ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/43266/1174/2020 (ΦΕΚ Β΄ 1843).

Χρειάζομαι άδεια για την ανακαίνιση του σπιτιού μου;

Για μια ανακαίνιση κατοικίας υπάρχουν στην πράξη τρία επίπεδα:

Εργασίες ανακαίνισης που γίνονται χωρίς άδεια

Το άρθρο 30 του ν. 4495/2017 προβλέπει εργασίες για τις οποίες δεν απαιτείται ούτε οικοδομική άδεια ούτε ΕΕΔΜΚ. Σε μια τυπική ανακαίνιση διαμερίσματος αυτές είναι κυρίως:

• εσωτερικοί χρωματισμοί και μικρές επισκευές θυρών και παραθύρων,
• επισκευή ή αντικατάσταση δαπέδων,
• μικρής έκτασης εσωτερικές επισκευές ή διασκευές που δεν αγγίζουν τη φέρουσα κατασκευή,
• συντήρηση, επισκευή ή τμηματική αντικατάσταση ηλεκτρολογικών και υδραυλικών εγκαταστάσεων,
• αντικατάσταση εσωτερικών ή εξωτερικών κουφωμάτων στο ίδιο άνοιγμα,
• εξωτερικοί χρωματισμοί ή επισκευή επιχρισμάτων χωρίς ικριώματα,
• τοποθέτηση κλιματιστικών και επιτοίχιων λεβήτων αερίου, υπό τις προϋποθέσεις του νόμου.

Προσοχή: «χωρίς άδεια» δεν σημαίνει «χωρίς κανένα έγγραφο». Πριν από την εκτέλεση αυτών των εργασιών συντάσσεται υποχρεωτικά ηλεκτρονική βεβαίωση αρμόδιου μηχανικού μέσω του πληροφοριακού συστήματος του ΤΕΕ. Η βεβαίωση πιστοποιεί ότι στην περιοχή του ακινήτου δεν απαιτείται έγκριση από άλλον φορέα.

Εργασίες ανακαίνισης που χρειάζονται Άδεια Μικρής Κλίμακας

Από τη λίστα του νόμου, οι περιπτώσεις που εμφανίζονται συχνότερα σε ανακαινίσεις κατοικιών είναι:

• Εσωτερικές διαρρυθμίσεις, όπως γκρέμισμα ή κατασκευή μη φερόντων τοίχων, ενοποίηση κουζίνας και σαλονιού ή μετακίνηση του μπάνιου. Προϋπόθεση είναι να μη θίγεται ο φέρων οργανισμός και να μη μεταβάλλονται προς το δυσμενέστερο τα φορτία.
• Τοποθέτηση ικριωμάτων, π.χ. για βάψιμο ή επισκευή όψεων με σκαλωσιά.
• Τοποθέτηση εξωτερικής θερμομόνωσης (θερμοπρόσοψη) στις όψεις.
• Τροποποίηση ή διάνοιξη ανοιγμάτων στις όψεις, εφόσον δεν θίγεται ο φέρων οργανισμός.
• Εγκατάσταση αυτόνομου συστήματος θέρμανσης.
• Κατασκευή τζακιού με καπνοδόχο σε διαμέρισμα, με τεχνική έκθεση μηχανικού.
• Διαχωρισμός οριζόντιων ιδιοκτησιών, π.χ. όταν ένα μεγάλο διαμέρισμα χωρίζεται σε δύο.

Στην ανακαίνιση διαμερίσματος, η πιο συνηθισμένη περίπτωση είναι η πρώτη. Μόλις η ανακαίνιση αλλάξει τη διαρρύθμιση των χώρων, δεν πρόκειται πλέον για απλή «μικρής έκτασης διασκευή».

Πότε απαιτείται οικοδομική άδεια

Πλήρης οικοδομική άδεια χρειάζεται όταν οι εργασίες αγγίζουν τον φέροντα οργανισμό (π.χ. κοπή δοκαριού, άνοιγμα σε τοιχείο οπλισμένου σκυροδέματος), όταν γίνεται προσθήκη επιφάνειας ή όγκου, και όταν η αλλαγή χρήσης επιβαρύνει τα φορτία ή τα στοιχεία κάλυψης. Το ίδιο ισχύει όταν εργασίες μικρής κλίμακας ξεπερνούν το όριο προϋπολογισμού που εξηγούμε παρακάτω.

Το όριο των 25.000 € ανά ιδιοκτησία

Για τις περισσότερες εργασίες μικρής κλίμακας, όπως οι εσωτερικές διαρρυθμίσεις και τα ικριώματα, ο νόμος θέτει όριο προϋπολογισμού 25.000 € ανά οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία. Αν οι εργασίες, μεμονωμένα ή μαζί, ξεπερνούν αυτό το όριο, απαιτείται οικοδομική άδεια.

Ο προϋπολογισμός αυτός δεν είναι το πραγματικό κόστος της ανακαίνισης. Υπολογίζεται με τον τρόπο που ορίζει το Παράρτημα Β του ν. 4495/2017 και αφορά μόνο τις εργασίες που εντάσσονται στην ΕΕΔΜΚ. Ορισμένες κατηγορίες, όπως η εξωτερική θερμομόνωση και η αυτόνομη θέρμανση, εξαιρούνται από το όριο.

Προϋποθέσεις: η νομιμότητα του ακινήτου

Η ΕΕΔΜΚ εκδίδεται για κτίρια νομίμως υφιστάμενα. Καλύπτει επίσης κτίρια ή τμήματα κτιρίων που έχουν υπαχθεί σε νόμο τακτοποίησης αυθαιρέτων ή έχουν εξαιρεθεί από την κατεδάφιση. Ο μηχανικός πρέπει να αναφέρει στην τεχνική έκθεση τον αριθμό της οικοδομικής άδειας ή της δήλωσης υπαγωγής.

Γι' αυτό ο έλεγχος νομιμότητας είναι το πρώτο βήμα. Αν το διαμέρισμα έχει αδήλωτες αυθαιρεσίες (π.χ. κλεισμένο μπαλκόνι, πατάρι ή διαφορές από τα σχέδια της άδειας), συνήθως πρέπει να τακτοποιηθούν πριν από την έκδοση της έγκρισης.

Δικαιολογητικά για Άδεια Μικρής Κλίμακας

Για εσωτερική διαρρύθμιση, τα βασικά δικαιολογητικά είναι:

• αίτηση του ιδιοκτήτη ή του έχοντος νόμιμο δικαίωμα,
• τεχνική έκθεση μηχανικού με τα στοιχεία νομιμότητας και αναλυτική περιγραφή των εργασιών,
• προϋπολογισμός, όπου απαιτείται έλεγχος του ορίου των 25.000 €,
• απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος ή πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου,
• φωτογραφίες του ακινήτου,
• αντίγραφο τοπογραφικού διαγράμματος,
• κάτοψη σε κλίμακα 1:100 ή 1:50,
• υπεύθυνη δήλωση του μηχανικού ότι δεν θίγεται ο φέρων οργανισμός,
• σχέδιο και φάκελος ασφάλειας και υγείας, όπου απαιτείται.

Αν οι εργασίες αφορούν κοινόχρηστα ή κοινόκτητα τμήματα της πολυκατοικίας, όπως όψεις, δώμα, ακάλυπτο ή φέροντα οργανισμό, χρειάζεται επιπλέον συναίνεση των συνιδιοκτητών. Αν η διαρρύθμιση επηρεάζει υφιστάμενες μελέτες του κτιρίου, π.χ. πυροπροστασίας ή ηλεκτρομηχανολογικών, κατατίθενται και οι τροποποιημένες μελέτες.

Διαδικασία έκδοσης και διάρκεια ισχύος

1. Αυτοψία και έλεγχος νομιμότητας. Ο μηχανικός επισκέπτεται το ακίνητο, ελέγχει την άδεια ή την τακτοποίηση και καταγράφει τις εργασίες που θέλετε.
2. Κατάταξη των εργασιών. Ορίζεται τι γίνεται με βεβαίωση, τι χρειάζεται ΕΕΔΜΚ και αν κάποια εργασία απαιτεί οικοδομική άδεια.
3. Σχέδια και τεχνική έκθεση. Συντάσσονται η κάτοψη της νέας διαρρύθμισης, η τεχνική έκθεση και οι δηλώσεις.
4. Ηλεκτρονική υποβολή. Η αίτηση υποβάλλεται στο σύστημα ηλεκτρονικών αδειών και η έγκριση εκδίδεται αυτόματα μόλις κατατεθούν πλήρη τα δικαιολογητικά.
5. Έναρξη εργασιών. Οι εργασίες ξεκινούν αφού εκδοθεί η έγκριση.

Η ΕΕΔΜΚ ισχύει για ένα έτος από την έκδοσή της, με δυνατότητα παράτασης για ακόμη ένα έτος. Αν στο διάστημα αυτό προκύψουν νέες εργασίες, η έγκριση αναθεωρείται και ελέγχεται ξανά ο συνολικός προϋπολογισμός. Αντίγραφο της έγκρισης αποστέλλεται από την Υπηρεσία Δόμησης στον ΕΦΚΑ και στον Δήμο.

Συνηθισμένα λάθη που καλό είναι να αποφύγετε

• Γκρέμισμα τοίχων χωρίς έλεγχο. Σε παλιά κτίρια κάποιοι τοίχοι μπορεί να συμμετέχουν στη στατική λειτουργία. Ο έλεγχος από μηχανικό προηγείται κάθε κατεδάφισης.
• «Θα το βγάλουμε μετά». Εργασίες χωρίς την απαιτούμενη έγκριση θεωρούνται αυθαίρετες και μπορεί να δημιουργήσουν πρόβλημα σε μελλοντική πώληση, μίσθωση ή έκδοση Ταυτότητας Κτιρίου.
• Λάθος κατάταξη εργασιών. Μια «απλή ανακαίνιση» που περιλαμβάνει μετακίνηση κουζίνας ή μπάνιου συνήθως δεν είναι εργασία χωρίς άδεια.
• Παράβλεψη των κοινόχρηστων. Σκαλωσιά στην όψη ή εργασίες στο δώμα χρειάζονται συναίνεση της πολυκατοικίας.

Γιατί να αναθέσετε άδεια και ανακαίνιση στην IG Constructions

Όταν η άδεια και η κατασκευή γίνονται από διαφορετικούς ανθρώπους, εύκολα προκύπτει απόκλιση ανάμεσα σε όσα δηλώθηκαν και σε όσα κατασκευάζονται. Στην IG Constructions ο ίδιος πολιτικός μηχανικός:

• κάνει την αυτοψία και τον έλεγχο νομιμότητας,
• σχεδιάζει τη νέα διαρρύθμιση και εκδίδει την ΕΕΔΜΚ ή τη βεβαίωση εργασιών,
• επιβλέπει την ανακαίνιση σπιτιού μέχρι την παράδοση.

Έτσι η αναλυτική προσφορά περιλαμβάνει από την αρχή και τα τεχνικά και τα διοικητικά βήματα. Για διαμερίσματα σε πολυκατοικία, δείτε και την ανακαίνιση διαμερίσματος. Για μια πρώτη εικόνα κόστους, διαβάστε το άρθρο μας για το κόστος ανακαίνισης σπιτιού. Όλες οι τεχνικές υπηρεσίες μας βρίσκονται στις υπηρεσίες πολιτικού μηχανικού.

Συχνές ερωτήσεις για την Άδεια Μικρής Κλίμακας

Χρειάζομαι άδεια για να ανακαινίσω κουζίνα και μπάνιο;

Συνήθως όχι, εφόσον οι εργασίες γίνονται στις υφιστάμενες θέσεις και δεν αλλάζει η διαρρύθμιση. Πριν από την έναρξη απαιτείται όμως ηλεκτρονική βεβαίωση μηχανικού μέσω του ΤΕΕ. Αν μετακινηθούν τοίχοι ή αλλάξει η θέση της κουζίνας ή του μπάνιου, η εργασία μπορεί να θεωρηθεί εσωτερική διαρρύθμιση και να απαιτείται ΕΕΔΜΚ.

Πόσο χρόνο παίρνει η έκδοση της Άδειας Μικρής Κλίμακας;

Η έγκριση εκδίδεται ηλεκτρονικά αμέσως μετά την υποβολή όλων των δικαιολογητικών. Ο χρόνος στην πράξη εξαρτάται κυρίως από τη συγκέντρωση των εγγράφων, όπως τα στοιχεία νομιμότητας, το τοπογραφικό και η κάτοψη.

Πόσο ισχύει η Άδεια Μικρής Κλίμακας;

Ένα έτος από την έκδοσή της, με δυνατότητα αναθεώρησης ή παράτασης για ακόμη ένα έτος, μετά από αίτηση του ιδιοκτήτη και αιτιολογημένη έκθεση του μηχανικού.

Μπορώ να βγάλω ΕΕΔΜΚ αν το διαμέρισμα έχει αυθαίρετα;

Η ΕΕΔΜΚ εκδίδεται για κτίρια νομίμως υφιστάμενα ή για κατασκευές που έχουν υπαχθεί σε νόμο τακτοποίησης. Αν υπάρχουν αδήλωτες αυθαιρεσίες, συνήθως πρέπει πρώτα να τακτοποιηθούν.

Χρειάζομαι τη συναίνεση της πολυκατοικίας;

Για εργασίες μόνο μέσα στο διαμέρισμα, συνήθως όχι. Για εργασίες σε κοινόχρηστα ή κοινόκτητα τμήματα, όπως όψεις, φέροντα οργανισμό, δώμα ή ακάλυπτο, απαιτείται δήλωση συναίνεσης των συνιδιοκτητών.

Τι γίνεται αν ο προϋπολογισμός ξεπερνά τις 25.000 €;

Για τις περισσότερες εργασίες μικρής κλίμακας απαιτείται τότε οικοδομική άδεια αντί για ΕΕΔΜΚ. Ο προϋπολογισμός αυτός υπολογίζεται με τον τρόπο που ορίζει ο νόμος και δεν ταυτίζεται απαραίτητα με το πραγματικό κόστος της ανακαίνισης.

Ζητήστε έλεγχο για το δικό σας ακίνητο

Πείτε μας τι θέλετε να αλλάξετε στο σπίτι σας. Ο πολιτικός μηχανικός μας θα σας πει τι άδεια χρειάζεται, ποια έγγραφα λείπουν και πόσο θα κοστίσει το έργο συνολικά.

Ζητήστε προσφορά 693 042 4202

Οι πληροφορίες της σελίδας έχουν γενικό χαρακτήρα και αφορούν το ισχύον πλαίσιο τον Οκτώβριο του 2026. Κάθε ακίνητο εξετάζεται ξεχωριστά, με βάση την άδειά του, την περιοχή και τις εργασίες που θα γίνουν.